Hoe beoordeelt een financier een beleggingspand?
Bij een beleggingspand betaalt de huurder in feite je rente en aflossing. Een financier wil daarom zeker weten dat die huur er is, dat hij past bij de markt en dat het pand bij verkoop genoeg oplevert om de lening af te lossen.
- Marktwaarde in verhuurde staat. De taxateur waardeert het pand zoals het verhuurd is, niet leeg. Dat is vaak lager dan de vrije verkoopwaarde, vooral bij woningen met zittende huurders.
- Loan-to-value (LTV). Het deel van die waarde dat je mag lenen. Bij banken ligt dat voor beleggingspanden doorgaans tussen 60% en 80%. Gespecialiseerde vastgoedfinanciers gaan soms hoger, meestal tegen een hogere rente.
- Huurdekking. De netto huur moet de rente (en soms de aflossing) ruim dekken. Veel financiers rekenen met een marge van 125% tot 150%.
- Jouw profiel. Ervaring als belegger, je overige vermogen en schulden, en of je privé of via een BV koopt.
Wat moet je zelf inbrengen?
Reken op een eigen inbreng voor het deel van de koopsom dat niet wordt gefinancierd, plus de kosten koper. Voor woningen die je niet zelf bewoont is de overdrachtsbelasting in 2026 verlaagd naar 8%; voor niet-woningen zoals winkels en kantoren geldt 10,4%. Daar komen notaris, taxatie en eventueel advies- en afsluitkosten bij.
Rekenvoorbeeld: pand met twee verhuurde woningen
- Koopsom
- € 450.000
- Overdrachtsbelasting (8%)
- € 36.000
- Notaris, taxatie, overige kosten (schatting)
- € 6.000
- Financiering (70% van de waarde)
- € 315.000
- Eigen inbreng nodig
- € 177.000
- Huurinkomsten per jaar
- € 36.000
- Bruto aanvangsrendement (BAR)
- 8,0%
- Rente per jaar bij 5,5% (aanname)
- € 17.325
Rekenvoorbeeld, alle bedragen indicatief. Werkelijke voorwaarden verschillen per financier en dossier.
Wil je met je eigen cijfers rekenen? Gebruik de leencapaciteit-tool of de rendementscalculator.
Bank of alternatieve vastgoedfinancier?
| Bank | Alternatieve vastgoedfinancier | |
|---|---|---|
| LTV | Doorgaans 60–75% | Vaak tot 75–80%, soms hoger |
| Rente | Meestal het scherpst | Hoger, afhankelijk van risico |
| Doorlooptijd | 4–8 weken | Vaak 2–4 weken |
| Acceptatie | Strenger bij kamerverhuur, transformatie, leegstand | Flexibeler bij afwijkende panden |
| Looptijd | Lang, met rentevaste perioden | Vaak korter, soms aflossingsvrij |
De beste keuze hangt af van je pand en je plannen. Een scherpe bankrente is aantrekkelijk, maar als je snel moet zijn bij een aankoop of het pand eerst wilt verbeteren, kan een alternatieve financier tijdelijk de betere route zijn. Daarna herfinancier je naar een bank.
Welke stukken heb je nodig?
- Koopovereenkomst of conceptkoopakte
- Huurovereenkomsten en een overzicht van de huurinkomsten (huurlijst)
- Recent taxatierapport (laten we vaak via de financier regelen)
- Overzicht van je vermogen, inkomen en bestaande leningen
- Bij een BV: jaarcijfers en een recente balans
Tip: stel bij een bod een financieringsvoorbehoud op met een realistische termijn. Bij beleggingspanden is vier tot zes weken geen overbodige luxe.