Opbouw van een projectfinanciering
Een ontwikkeling wordt meestal gefinancierd in lagen. Hoe hoger in de stapel, hoe hoger het risico en de rente.
| Laag | Wat het is | Typisch |
|---|---|---|
| Senior financiering | Bouwkrediet met eerste hypotheekrecht | Bank of vastgoedfinancier; het grootste deel |
| Mezzanine | Achtergestelde lening bovenop de senior lening | Crowdfunding of private partij; hogere rente |
| Eigen vermogen | Jouw inbreng | Grond, voorbereidingskosten, buffer |
Waar kijkt een financier naar?
- Grondpositie: is de grond of het pand al van jou of gecontracteerd?
- Vergunningen: is de omgevingsvergunning onherroepelijk?
- Begroting en planning: realistische bouwkosten, onvoorzien en een duidelijke fasering.
- Voorverkoop of voorverhuur: welk deel is al verkocht of verhuurd?
- Exit: verkoop aan particulieren, aan een belegger of zelf aanhouden en herfinancieren.
- Track record: welke projecten heb je eerder gerealiseerd?
Financiers rekenen bij ontwikkeling vaak met een loan-to-cost (lening als percentage van de totale kosten) en een loan-to-GDV (lening ten opzichte van de verwachte opbrengst). Beide moeten kloppen.
Bouwdepot en uitbetaling
Bij een bouwkrediet wordt het geld niet in één keer uitbetaald. Het staat in een bouwdepot en komt vrij op basis van de voortgang, vaak na controle door een bouwkundige. Houd daar rekening mee in je liquiditeitsplanning.
Wat wij doen
We beoordelen je project op financierbaarheid, helpen bij het opstellen van een overtuigend investeringsmemorandum en zetten de lagen in de markt bij partijen die bij het risicoprofiel passen. Ook regelen we vaak de herfinanciering na oplevering.