Twee fasen: verbouwen en daarna aanhouden
- Aankoop en verbouwing. Een kortlopende financiering, vaak bij een alternatieve vastgoedfinancier, met een bouwdepot voor de verbouwing. De rente is hoger, de looptijd kort (meestal 6 tot 24 maanden).
- Herfinanciering na oplevering. Als het pand verbouwd en verhuurd is, stijgt de waarde. Dan sluit je over naar een langlopende financiering tegen een lagere rente, vaak bij een bank.
Rekenvoorbeeld: kantoor naar zes appartementen
- Aankoop kantoorpand
- € 900.000
- Verbouwing incl. onvoorzien (schatting)
- € 750.000
- Totale investering (excl. kosten koper)
- € 1.650.000
- Financiering fase 1 (65% van de kosten)
- € 1.072.500
- Verwachte waarde na oplevering, verhuurd
- € 2.100.000
- Herfinanciering fase 2 (60% van die waarde)
- € 1.260.000
Rekenvoorbeeld met fictieve bedragen. De haalbaarheid hangt af van vergunningen, bouwkosten, huurniveau en financier.
Wat maakt transformatie financierbaar?
- Een vergunning of in elk geval een positief principebesluit van de gemeente
- Een bouwkundig rapport en een begroting van een aannemer
- Een onderbouwde huur- of verkoopprognose per eenheid
- Een taxatie van de huidige waarde en de waarde na oplevering
- Voldoende buffer voor uitloop en onvoorziene kosten
Let bij woningen op de huurregels: of een appartement in de vrije sector, middenhuur of sociale huur valt, hangt af van de puntentelling. Dat bepaalt de huur en daarmee de waarde na oplevering.