Leegwaarde versus verhuurde staat
De leegwaarde (of vrije verkoopwaarde) is wat een pand opbrengt als de koper er direct over kan beschikken. De marktwaarde in verhuurde staat is wat een belegger betaalt voor het pand mét de huurders en huurcontracten erin.
Bij woningen is het verschil vaak groot: huurders hebben huurbescherming, dus een belegger kan de woning niet zomaar leeg verkopen. Bij commercieel vastgoed hangt de waarde vooral af van de huur, het contract en het rendement dat beleggers voor dat type pand eisen.
Hoe bepaalt een taxateur die waarde?
- Vergelijkingsmethode: wat betaalden beleggers recent voor vergelijkbare verhuurde panden?
- Kapitalisatiemethode: de (markt)huur gedeeld door een rendement dat past bij het risico.
- DCF-methode: de verwachte kasstromen over een aantal jaren, contant gemaakt. Vooral bij grotere objecten.
Voorbeeld kapitalisatiemethode
- Jaarhuur
- € 30.000
- Gehanteerd bruto rendement
- 6,5%
- Waarde in verhuurde staat
- € 461.500
Vereenvoudigd voorbeeld. Taxateurs corrigeren ook voor kosten, leegstandsrisico en de staat van het pand.
Wat betekent dit voor je financiering?
Als een financier 70% van de waarde financiert, is dat 70% van de waarde in verhuurde staat, niet van de koopsom. Betaal je meer dan de taxatiewaarde, dan komt het verschil volledig uit eigen middelen.